招生季来临,杭城学区房躁动

来源:浙商女杰网 发布时间:2018-04-03 09:54:07
    这几天,有关房产的重磅新闻接连不断:先是杭州进入 “摇号买房”时代,意味着买房也要碰运气了;紧接着,备受瞩目的钱江世纪城M-04地块出让,经历近12小时,直到次日凌晨1点才结束……
    对房产圈的人来说,从这两则重磅消息中嗅出的是杭州的楼市走势,而对那些家有学龄前孩子的人们来说,关注的焦点则是,接下来,学区房将会有怎样的一波行情?
    一个事实是,进入4月,随着不少城区纷纷公布最新的学区分布,二手房市场的学区房交易也出现明显升温,尤其是一些重点中小学集中的区域,成交上涨更加显著。来自我爱我家的一份统计数据显示:和2017年同期相比,目前杭州很多地方的学区房均价已经上涨2万元以上。

“从那以后,再也没碰到过户型、总价都满意的房子”
纠结的买房故事
    杭州人林女士到现在还在后悔,两年前看中的那套卖鱼桥小学学区的二手房没趁早下手,只不过犹豫了半天,房子就被别人加价十万买走了,从那以后,林女士再也没碰到过户型、总价都满意的房子。
    林女士的儿子大宝,目前在读幼儿园大班。因为居住小区对应的小学不是重点,两年前,她就开始看学区房。
    “听说西湖区的重点小学都非常热门,落户时间起码3年以上,像我们这种情况肯定是来不及的,所以我索性就把焦点放在了拱墅区重点卖鱼桥小学这边。”林女士表示。
    2016年夏天,刚着手物色房子那会,就有中介向她推荐了周边小区墅林苑的一套房子,这套位于3楼的房子户型正,价格也在她可以承受的范围内——75方185万。实地看了房子之后,林女士也觉得挺满意,可是,就在自己和家人商量的当口,房子被另外一个买家加价10万给买走了。
    自此,她虽然也看过周边不少房子,但不是楼层太高或太低,就是户型不尽人意,抑或价格太高,买学区房的事就这么一直拖了下来,到今年,早前看过的湖墅新村、仓基新村等小区里的二手房,每平米均价已经接近5万。
    眼看着距离小学报名时间越来越近,林女士只能退而求其次,2月份在另一间新学校周边的小区买了一套二手房。
    “户型上有一些不足。”她说,好在房子对应学区里的这所小学是潜力股,发展前景不错,如果能录取,也是个好选择。
    诚如林女士的买房经历,进入4月,随着不少城区纷纷公布最新的学区分布,二手房市场的学区房交易也出现明显升温,尤其是一些重点中小学集中的区域,成交上涨更加显著。为了让自己的子女享有较好的教育资源,家长们纷纷加入“学区购房”队伍,特别是一些重点学区周边的二手房,基本到了 “一房难求”、“好房难留”的地步。
    导报记者留意到,近期杭城优质学区周边的学区房几乎处于“挂一套卖一套”状态,且成交周期明显缩短。

“去年春天,这里的房子均价在每平米70000元左右,目前的均价则是每平米94000多元,涨幅达到了35%以上”
市场躁动
    2012年,杭州实行零择校,学区房的概念一下子热起来。多年来,由于需求旺盛,无论楼市整体表现如何,学区房的价格一直都很坚挺,并且,上涨是不变的关键词。
    杭州豪世华邦经纪人小蔡所在的门店主要代理学军小学学区房,对于文二新村、求智巷、下宁巷等学区房比较了解。
    “文二新村的房子年代比较久了,基本是1980年到1995年之间的,户型主要在40方到65方之间,去年春天,这里的房子均价在每平米70000元左右,目前的均价则是每平米94000多元,涨幅达到了35%以上。”小蔡说。
    导报记者在链家官网上搜索发现,学军小学对应的小区房源,每平方米价格突破7万元。求智巷的一套房子,面积75平方米,售价640万元,折合单价每平米85232元。崇文公寓的一套房子,面积119平方米,售价1050万,折合单价每平米88199元。
    文一街小学的学区房,每平米单价也达到了50000元以上。
    “这些学区房每平方米价格在5万元左右,主要是上世纪90年代的房源,总价几乎都超过300万元,仅有少量房源可以控制在250万元到290万元。”小蔡表示。
    浙大玉泉校区附近的求是村和东山弄相距不过百米,对应的学区却有所不同,其中求是村是求是小学的学区房,东山弄则是西湖小学的学区房。
    据链家房产的经纪人小饶介绍,目前求是村的二手房均价是每平米70000元左右,东山弄在每平米60000元左右。
    他表示,去年趁着楼市的东风,求是村和东山弄两个小区的价格都有所上涨。
    “G20后涨了一波,去年又涨了一波,现在跟去年上半年相比的话,求是村每平米上涨了1.5万元左右,东山弄每平米涨了1万元左右。”小饶如是说。
    西湖区如此,其他城区也不例外。
    下城区房龄较新的学区房,单价也要超过6万元,如一套2006年的西子铭苑,面积106平方米,售价700万元,折合单价每平方米65667元。
    拱墅区的湖墅新村是卖鱼桥小学的学区房,目前房价均突破40000元大关,和去年同期相比,每平米上涨了10000元左右。
    “学区房一直是二手房住宅中十分坚挺的房源,尤其到每年三四五月份,市场需求旺盛,成交火热,价格不降反升,当然议价空间也非常小。”小蔡称,最近热门学区房所在的城区二手房成交出现明显上升,有的家长为了能低价买到学区房,甚至不在乎户型、朝向等问题。
    “最近几乎每天都有带看,每天带看一到两组。”他告诉记者,有不少客户已经开始和房主约谈价格。
    业内人士表示,目前学区房市场依然存有较大的供需矛盾,在未来一段时间,学区房的成交价格不排除会有小幅上涨。

“从始至终,重点学校、学区房都不是孩子成长的全部”
要不要追?
    眼下,虽然很多学区房着实不宜居,但还是有很多人愿意花几百万购置一套,他们的理由是:一来解决孩子读书问题;二来这类房子好流转,到时候想卖也有人接盘。
    从之前几年的实际来看,这是杭州学区房的现实情况。然而接下来,随着楼市政策的变化以及学区制度的改革,买学区房还会是稳赚不赔的买卖吗?
    3月28日,杭州住保房管局发文,表示将对新房销售采取公开摇号全程公证的方式,以打击炒卖房号、捆绑搭售等违规行为。公证摇号后,包括学区房在内的二手房市场到底会怎么走?有人表示,一手房要靠摇号,购买到的概率因此减小,一些实力自住客和投资客会将眼光投向二手房市场,可能导致房价的上涨。
    不过,从目前来看,就国内一些已经实施摇号的城市而言,情况并非如此。
    去年5月3日,上海开始实施公证摇号。当月房价增幅即呈现断崖式下跌,6月房价增幅继续下降,7月价格出现回落。
    5月24日,南京开始实施公证摇号。6月出现了二手房价格大涨的情况,但到7月,价格呈现断崖式下跌。
    10月24日,长沙开始实施公证摇号,此后,二手房房价整体呈现波动下跌的趋势。
    “从南京、上海、长沙三个已经实施一段时间公证摇号的城市来看,二手房会随着公证摇号的介入呈下跌的趋势。”业内人士表示。
    另外,学区政策的风险也不容忽视。
    去年4月16日,北京教委出台《2017义务教育阶段入学工作的意见》,尝试在某些特定区域实行“多校划片”政策。新政一出,学区房随即应声下落。在杭州,虽然没有实施这一政策,但去年下城区已经开始实行大学区制,也就是说,一套学区房,学区内的小孩可以有两所学校可以选择。
    除此之外,值得关注的是,这些年杭州在教育均衡方面,一直在谋变。其中最重要的,莫过于名校集团化。
    数据显示,目前杭州全市教育集团的数量已发展到322个,主城区中小学名校集团化覆盖率达80%。其中,许多都是通过 “名校+新校”、“名校+弱校”、“教研单位+普通学校”等模式达成的。
    此外,杭州还有独特的教师轮岗制度。从2014年开始,在同一所学校任职超过10年的校长、任教超过12年的教师,需要交流到同一区、县(市)的其他学校任职或任教,并随迁人事关系。优质师资向城区薄弱学校流动,对各区域教育资源均衡发展,不啻发生着潜移默化的影响。
    其实,追或者不追,每个人都有自己的考量。诚如诺贝尔经济学奖得主阿马蒂亚·森在《以自由看待发展》一书中所说的:自由是享受人们有理由珍视的那种生活的可行能力。在这个飞速变化的时代,我们的确都有选择的机会。只不过,从始至终,重点学校、学区房都不是孩子成长的全部,家长们更需要的是放下手机,言传身教,最好的学区房,或许就是家里的那一方“书房”。
(来源:市场导报)